5月23日，杭州第四輪集中土拍如期開拍，掛牌的9宗地均成功出讓，總建面76.6萬平方米，成交總金額138億元。本批次土地供應(yīng)延續(xù)前三輪土拍“少而精”的策略，包含永久河、九堡、小和山、閑林、新街、喬司等樓市熱點(diǎn)地塊，因此吸引了多家房企參拍，前三輪集中土拍的“高熱”依然延續(xù)；溢價率來看，除臨平老城、富春和江干科技園等少數(shù)地塊底價或低溢價成交外，其余6宗地塊均觸及封頂價搖號成交，整體溢價率高達(dá)9.43%。
(相關(guān)資料圖)
01
四批次延續(xù)前三輪“少而精”的供地策略濱江永久河地塊新房限價下調(diào)10.7%
杭州第四輪集中供地延續(xù)了前三輪“少而精”的供地策略，共計出讓9住宅用地，總規(guī)劃建面僅76.6萬平方米，總起拍價僅有126億元。就地塊分布來看，上城區(qū)1宗，西湖區(qū)1宗，濱江區(qū)1宗，蕭山區(qū)1宗，余杭區(qū)1宗，臨平區(qū)2宗，富陽區(qū)1宗。從板塊上來看，位置還是比較核心的，地塊分布于長河、九堡、小和山、閑林、新街、喬司等多個杭州樓市熱門板塊。在土拍規(guī)則方面，仍延續(xù)“限房價、限地價+搖號”的方式，上限溢價率依然為12%。
值得注意的是，本輪集中供地中，部分板塊的商品住宅精裝限價略有調(diào)整。其中，臨平喬司新城中心區(qū)C1-7地塊容積率僅1.3，限高23米，適宜建造低密的疊墅類產(chǎn)品，其精裝限價增至32640元/平方米，較杭州今年第三輪集中杭州宏璟置業(yè)有限公司（浙江中順）通過搖號競得喬司新城中心區(qū)F1-7地塊的精裝限價28940元/平方米上漲了3700元/平方米，漲幅高達(dá)12.8%。此外，蕭山蜀山西地塊精裝限價增至33430元/平方米，較同板塊限價上漲了1430元/平方米，也微漲了4.5%。
當(dāng)然，并非所有地塊都有上調(diào)，本輪集中供地起拍單價和總價最高的濱江永久河地塊精裝限價僅有46000元/平方米，較周邊在售的曉月映翠銷售均價51500元/平方米，低了5500元/平方米，降幅高達(dá)10.7%。
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9宗地塊出讓6宗封頂搖號成交溢價率延續(xù)前三輪的高熱水平
從最終土拍結(jié)果來看，競拍熱度冷熱分化顯著。本輪集中土拍成交的9幅地中，6宗觸及封頂價進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，占比為66.7%，與三批次持平；另有兩宗高溢價成交、1宗底價成交。整體溢價率高達(dá)9.43%，延續(xù)了前三輪的高熱趨勢。
意料之中的，小和山、新街、閑林、永久河等地塊均進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。這四宗地均是置業(yè)熱度較高的板塊。其中，競拍輪數(shù)最高的是永久河地塊，該地塊處于濱江核心區(qū)域，周邊產(chǎn)業(yè)集聚度較高，經(jīng)過多達(dá)35輪的競價，報價達(dá)到封頂價格32.17億轉(zhuǎn)搖號環(huán)節(jié)，成交樓面價33547元/㎡，溢價率11.82%。其新房精裝限價僅有46000元/平方米，較周邊在售的曉月映翠銷售均價51500元/平方米，低了5500元/平方米，具備快速去化預(yù)期。按照商品住宅精裝限價測算來看，地房比約為73%，房地差超1.2萬元/平方米，利潤空間雖然不大，但在良好的去化預(yù)期下，仍引起了房企的激烈競拍，最終該地被興耀置業(yè)搖中。
此外，新房限價大幅上調(diào)的喬司新城地塊，與喬司地鐵站僅一路之隔，離宜家、遙望綜合體比較近，容積率僅有1.3，非常適合打造高端低密度產(chǎn)品，競爭也比較激烈，經(jīng)過23輪競價競至封頂價，進(jìn)入了線下?lián)u號環(huán)節(jié)。同樣受限價提升的影響，蕭山老城區(qū)的蜀山西地塊雖有鐵路和廟宇的不利因素，最終也封頂搖號成交。
余下的3宗地中，除江干科技園地塊被濱江以6.89%的溢價拿下外，余下的臨平老城和富春地塊均底價或低溢價成交，兩地位置相對較偏，周邊樓市去化放緩、庫存量偏高，房企拿地積極性不高，因此均經(jīng)過一輪競價就成交。
03
部分地塊限價被突破平均地房比0.54、與第三輪持平
盈利空間方面。聯(lián)系新房限價來看，9宗地塊平均地房比為0.54，盈利空間與第三批次基本持平。究其原因，一方面是由于本輪集中土拍多宗地板塊限價有所上升，譬如喬司新城地塊解鎖板塊限價為32640元/㎡，蜀山西地塊新房限價為33430元/㎡；另一方面，部分地塊樓板價還有明顯下調(diào)，譬如富春地塊，參考周邊2022年6月濱江集團(tuán)&金匯世紀(jì)底價競得的濱江濱匯府項目地塊（樓面價為10784元/平方米、新房限價25000元/平方米），起始樓面價下降902元/平方米，限價提升1100元/平方米，具備更大的價差空間（16218元/平方米），盈利空間也更為可觀。
值得注意的是，搖號成交的6宗地中，僅永久河、小和山兩宗地地房比超60%，其余4宗搖號地塊地房比均在60%以下，盈利空間相對充裕。其中蜀山西地塊表現(xiàn)最為突出，按照其33430元/平方米的新房限價測算的話，地房比僅有53%，房地差達(dá)15582元/平方米，盈利空間最為可觀。
04
9宗地塊均被民企收入囊中濱江占據(jù)三席、拿地金額占比近四成
盡管4月份杭州新房和二手房市場整體熱度較3月有所下滑，但在同類城市中依然表現(xiàn)亮眼，因此房企參拍積極性仍較佳。本輪集中土拍中，永久河、新街、小和山地塊等地塊均吸引了多家品牌房企參拍，尤其是是新街地塊有多達(dá)66家競買人參與搖號，最終大華成為全場運(yùn)氣最佳，搖號競得這宗“香餑餑”，該地也是唯一一宗被外地房企斬獲的地塊。值得注意的是，深耕杭州的本土房企——濱江運(yùn)氣爆棚，接連搖中兩宗地。
從最終拿地結(jié)果來看，本次供出的9宗涉宅地，均被民企收入囊中。其中，品牌房企表現(xiàn)尤為活躍，濱江以52.1億元的總價奪得喬司（搖號）、小和山（搖號）和江干科技園（6.89%的溢價率競得）三宗地塊，占本場土拍總金額的38%。本土中小民企表現(xiàn)也比較積極，興耀置業(yè)（搖號）、理想四維（底價）、金匯世紀(jì)（2.98%的溢價率競得）、恒尊置業(yè)（搖號）、宇誠集團(tuán)（搖號）等均有所斬獲?？傮w來看，本土民營房企拿地總金額高達(dá)129億元，占本場土拍總金額的94%。
整體來看，在土地質(zhì)量提升以及部分地塊新房限價放松的影響下，杭州第四輪集中土拍“高熱依舊”，出讓的9宗地全部順利成交，其中6幅地觸及封頂價搖號成交，整體溢價率升至9.43%。房企拿地方面，與前三輪集中土拍基本一致，民企投資意愿持續(xù)復(fù)蘇，9宗地均被民企競得，上海本土房企大華也在杭州積極拓儲，市場熱度延續(xù)高位。
值得注意的是，無錫也于同日完成2023年的第二輪集中土拍，與首輪一致，5宗地均底價成交，并且地方城投托底的現(xiàn)象依舊，土地市場分化現(xiàn)象依然存在。結(jié)合統(tǒng)計局公布的4月新房銷售速度來看，前期積累的剛需釋放完畢，市場整體供求均迎來“拐點(diǎn)”，增長動能轉(zhuǎn)弱，城市分化也會愈加明顯，影響傳導(dǎo)下，不同城市之間的土地市場分化現(xiàn)象短期內(nèi)還將延續(xù)。
本文轉(zhuǎn)載自：克而瑞地產(chǎn)研究文 / 馬千里、邱娟 排版 | 鳥姐
主編：張艷
責(zé)編：Qinvefu
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