中國WeWork總經理艾鐵成。攝影：吳育琛

文 | 《中國企業家》記者 陳睿雅

在中國落地三年的WeWork正快馬加鞭，同時也迎來微妙時刻。

剛剛過去的夏天，來自20多個國家5000余名WeWork員工、3000余名受邀會員飛向倫敦，參加WeWork一年一度、為期3天的SummerCamp。

現場幾十畝地，搭起了3000多頂帳篷。當WeWork創始人Adam Neumann在他的妻子Rebekah和聯合創始人Miguel McKelvey陪伴下出現時，他受到了為超級明星準備的呼喊和尖叫聲。

WeWork試圖將SummerCamp打造為靈魂和激情的聚會。“當我們回到自己的工作崗位時，我們就可以把這樣的文化、熱情傳遞給每一個人。”中國WeWork總經理艾鐵成在接受《中國企業家》雜志采訪時說。

成立于2010年的WeWork在全球各地向自由職業者、中小企業提供新型辦公場所，去年達到200億美元估值。今年6月，《華爾街日報》援引消息人士稱，WeWork正在尋求以350億~400億美金估值完成新一輪融資，此舉或使其成為美國本土尚未上市的最高估值創業公司之一，僅次于Uber。10月傳出的消息稱，日本軟銀正就出資150至200億美元收購WeWork多數股權進行談判。對此，中國WeWork方面表示并不清楚。

在中國市場，落地三年的WeWork也在快馬加鞭。

2018年4月，WeWork宣布與中國競爭對手裸心社合并;7月，中國WeWork宣布B輪5億美元融資，投資方為摯信資本、淡馬錫控股、軟銀集團、軟銀愿景基金及弘毅投資，最新投后估值50億美元。

此時也是WeWork在中國的微妙時刻。

一個值得關注的行業背景是，WeWork提出的聯合辦公模式，吸引了大批中國學徒。據國務院辦公室發布的數據，2014~2015年間，我國聯合辦公空間(含孵化器)數量從50家發展到2300家，翻了46倍，到2016年超過4200家。

2014年，地產大亨潘石屹在美國參觀了WeWork，他決定把共享辦公概念引入中國，推出SOHO 3Q。年底，受WeWork新一輪融資影響，無界空間創始團隊堅定了投身聯合辦公的決心。2015年，毛大慶從萬科辭職創立優客工場，稱優客工場真正想做的是WeWork的學徒。2016年，此前定位眾創空間的氪空間，決定轉向更大市場，氪空間創始人兼董事長劉成城說過，“我們對標的就是WeWork全球”。

WeWork在入華進程中，不止一次傳出與本土潛在競爭對手“友好會面”的消息。

今年5月，劉成城接受鳳凰科技采訪時稱，氪空間在今年年初和WeWork就合并問題進行了談判。劉表示，經歷數輪談判，雙方在合作方向和股比問題上沒有談攏，氪空間希望的是類似滴滴和Uber中國的做法。WeWork方面不予置評。

今年7月，英國房地產咨詢公司仲量聯行發布了一份亞太區靈活辦公報告。報告預計，到2020年，靈活辦公空間(包括新興的聯合辦公和傳統的服務式辦公)將占據一線城市甲級寫字樓4.6%的面積和二線城市2.8%的面積。屆時，中國前20個城市的甲級寫字樓中，將有17%有聯合辦公企業入駐，比2016年的3%有大幅提升。報告顯示了尚未開墾的巨大市場。

一位國內的聯合辦公創始人認為，互聯網思維打法，快速拿項目，通過低價出租讓空間數量、收入不斷提高，是WeWork以及國內多家聯合辦公創業公司共同的做法。“對于很多投資人來講，它們在講一個未來的故事。”

“WeWork是個全球的網絡，是全球會員體系的辦公新方式。”弘毅投資董事長、中國WeWork董事長趙令歡告訴本刊，“在全球范圍內，真正和WeWork競爭的公司還沒有大量出現”。

本地化嘗試

2015年9月的一天，正在前往北京機場的趙令歡，接到了一通來自時任高盛亞太區主席Mark Schwartz的電話，請他無論如何要抽時間見他們。這次Mark Schwartz來華，是同WeWork高管一同為入華做準備、尋找本土合作伙伴，他邀請趙令歡來聊聊WeWork這個項目。趙令歡臨時改變線路，雙方在四季酒店會面，聊了30分鐘。正是這次會面，點燃了趙令歡對WeWork的興趣。

當年10月，趙令歡就第一次探訪了WeWork在紐約的全球總部。這次探訪和會面之后，弘毅投資與WeWork的工作小組開始緊鑼密鼓地推進投資事宜。及至2016年春節假期，項目已推進到交割階段。

過程中，趙令歡與WeWork創始人Adam Neumann通過電話進行了諸多討論和談話。交流中，他們提到Uber等跨國公司入華過程中走過的曲折道路，并形成共識，WeWork在中國市場一定要做好，一定要本地化。

WeWork創始人Adam Neumann(右二)，弘毅投資董事長、中國WeWork董事長趙令歡(右一)。來源：被訪者供圖

“本地化不是說只雇傭幾個中國人，由紐約來遙控，而是要有中國的模式，中國的投資人，甚至以后中國這部分可以獨立上市。”趙令歡說，把一個全球的公司做得十分本地化，是個很難的話題，“好在有我們的幫助和支持，WeWork從一開始就這么做了”。

2016年3月，弘毅宣布：牽頭組建了由聯想控股、錦江、泛海和綠地組成的中國投資團，完成對WeWork共7億美元的F輪投資，弘毅獲得董事會席位，WeWork投后估值達170億美元。接下來，經歷了一年設計法律結構、登記造冊、批準、注資的流程，2017年7月，中國WeWork宣布成立，涵蓋大陸、香港、臺灣。目前，中國WeWork已完成共計10億美元融資，最新估值50億美元。

WeWork融資狀況。制圖：中國企業家

除了資本結構，WeWork亦在搭建本土團隊。2016年7月，首家中國WeWork——上海靜安區店落地時，WeWork總部只派遣了三位同事前來。一年后，中國本土團隊規模成長至170~200人左右，當下突破600人。跟Uber當年類似，WeWork在中國的落地也采取了“三人組”模式。一名WeWork員工告訴本刊，2015年11月，WeWork“中國三人組”第一次來北京，曾思考究竟將總部放在北京還是上海，最后還是放在了上海。

2016年，WeWork跟遠洋地產簽訂戰略合作協定，根據協議，WeWork提供品牌、設計、社區建設、數據信息、全球會員網絡資源以及運營支持;遠洋集團提供地產物業、本地化運營以及資金支持。上海的WeWork延安東路店，北京的WeWork光華路店、慈云寺店、北京坊以及成都WeWork睿東中心社區，是目前雙方合作的結晶。據悉，雙方在以上項目上5:5分成。

艾鐵成于2017年9月加入WeWork，此前是迪士尼中國度假區市場部副總裁。他用一個月時間接受了含創始人、本土投資人在內的十幾次面試。艾鐵成出生于東北農村，他從天津大學畢業后，走上外企職業經理人之路，先后任職于寶潔、美國丹納赫集團、洲際酒店等。WeWork北京社區負責人孫聰認為，WeWork本土團隊的特點是懂得國際的標準和血液，同時懂得本土需要尊重的文化和習俗。

“WeWork全球(的空間)每年都翻一倍以上，WeWork中國在過去這幾十個月走得更快，三四倍于全球的速度。這體現出對于中國我們當時判斷是對的。”趙令歡說。

競速

在中國，WeWork的速度在2018年充分體現。

2016年，WeWork在上海和香港分別開設2家店;2017年，WeWork在上海、北京合計開業7家店。根據公開資料，2018年4月13日，WeWork合并裸心社，彼時，裸心社在全球運營了24個辦公空間。第25、26個新空間即將投入運營，此外還有24家在布局之中。

WeWork對裸心社的合并沒有宣布交易價格，Adam Neumann接受財新采訪時表示，本次合并主要以股權形式進行，WeWork希望借此留住裸心社的核心員工。彭博社援引消息人士稱，此次WeWork拿出4億美元收購裸心社。

根據WeWork方面最新數據，入華至今26個月，結合裸心社在營空間，WeWork在北京、上海、香港、深圳、成都5座城市，擁有52處辦公地點。趙令歡接受本刊采訪時表示，預計2018年底，中國WeWork將運營80處辦公地點，實現會員數40000名。

“我們這個月(指9月)會開8家，而且這個速度會越來越高。”艾鐵成說。他將中國WeWork的速度歸結于本地團隊和know-how(解決方案)，“不止是速度快，更多是背后的效率”。

WeWork在中國迅速擴張。攝影：吳育琛

快速擴張的基礎是構建標準化流程。一位聯合辦公創業者對此深有感觸，“你很難說它(指WeWork)有多領先，(但)它有一個點在于，全世界能有這么多的空間同時裝修，還能把標準化的東西做得這么好。這是非常難的。”

打造一家WeWork的流程是：第一步，地產部選址;第二步，建造和設計部將結合BIM(建筑信息模型)，對空間進行建模、設計、采購、施工直到營業;第三步，招攬客戶，營業運營。

一旦拿下一棟樓，中國WeWork產品開發副總裁余昇鴻帶領的設計和開發管理部門就要上場了。

余昇鴻告訴本刊，基于BIM 3D，WeWork的桌子、凳子、燈等都有模塊化設計，設計師在設計時“就像(玩)樂高一樣，2D、3D一起設計”。基于BIM，WeWork不再需要估價師根據平面圖紙計算造價。建模的同時，涉及模塊價格的數據會自動生成。快速擴張伴隨著設施激增，這樣做的好處是，基于全球供應鏈，理論上能使WeWork擁有更好的價格談判籌碼。例如，2016年，WeWork剛到中國，一年開了4個辦公空間，大概只需要5000個沙發，但現在，一年的沙發量可能達到幾萬、幾十萬。

WeWork在2015年收購了打造BIM的團隊Case，在2017年收購了Fieldlens。前者能對建筑物掃描、以3D形式顯示，以便更好地了解項目所需時間和成本。Fieldlens則為建筑物施工中的利益相關者提供了一個交流平臺——允許項目經理、工頭、建筑師、業主和運營人員等通過手機實時查看、參與管理建筑工地，記錄對話并跟蹤和分配問題。

此外，WeWork亦將科技運用于空間運營，例如使用入住率感應器收集數據，影響設計師對空間設計的迭代。余昇鴻表示，來中國以后，大家也看到如二維碼、藍牙開鎖之類的科技可以被應用，“我們在學習的過程中”。不過一位國內聯合辦公高層向本刊表示，WeWork沒有在智能產品上投入足夠多資源和精力，到現在為止還是門禁刷卡的方式，會議室沒有預定體系，“你做管理平臺很容易，你做管理界面很容易，但你在上游管理所有資源，以及在下游讓用戶用得便捷，是不容易的”。

一位體驗過WeWork的用戶告訴該高層，自己不喜歡WeWork的原因是，“如果有人在會議室占著，我把他叫出會議室是非常難的。沒有一個很顯形的標志，能告訴我會議何時結束”。

與中國學徒面對面

根據WeWork方面數據，目前其全球共擁有超過26.8萬名會員，已在全球23個國家、77個城市擁有287家辦公地點，擁有1400家大企業會員(公司在全球至少有1000名員工)，約占WeWork會員總數的25%。

對于中國聯合辦公創業者，WeWork是行業鼻祖，但彼此之間的交鋒也在發生。

2017年9月12日，WeWork在紐約向優客工場提起訴訟，稱優客工場英文名URWORK與WEWORK的商標類似，會對消費者造成誤導。同年12月，浙江烏鎮世界互聯網大會期間，Adam Neumann、WeWork聯合創始人Michael Gross到訪位于上海的優客工場。隨后12月底，優客工場更名為ucommune。

今年8月，36氪援引《2018中國聯合辦公行業監測報告》稱，氪空間自營面積27.3萬平方米，在行業中排名第一，其次是中國WeWork(25.6萬平方米)和SOHO 3Q(18萬平方米)。一位聯合辦公創始人認為，氪空間打法很清晰，它就是在學WeWork，租高端寫字樓，通過設計改造提升坪效，再對外出租，風格調性上也學WeWork，“投資人也是比較容易認可的”。

但從生存狀況來看，行業整體面臨不小壓力。

受政府補貼紅利耗盡、資本市場影響，國內聯合辦公自2017年掀起合并潮。優客工場是最敏捷的并購者之一，先后合并洪泰創新空間、無界空間、wedo聯合創業社。據好租研究統計，2017~2018年，聯合辦公行業至少已發生8次企業收并購和品牌合并。

上述聯合辦公創業者表示，價格戰是常規，今年比去年激烈，“誰在猛開空間，這些人就會打價格戰”。

8月10日，WeWork發布上半年業績報告。報告顯示，2017年，WeWork營收8.86億美元，虧損達9.33億美元，2018年上半年，營收7.64億美元，虧損7.23億美元，去年同期虧損1.54億美元。報告還披露，軟銀以可轉換債券形式再向該公司投資了10億美元。根據協議，軟銀在WeWork完成下一次股權融資或公司IPO上市時，可將這些債券轉換為公司股票。

除了辦公空間，在中國，WeWork于2017年8月、2018年6月先后啟動Powered by We(大企業定制計劃)和Welabs(孵化器)。通過這種服務項目，WeWork試圖將自己打造成面向企業的房地產服務公司，從而在盈利上有更好表現。目前，渣打銀行、弘毅投資位于深圳前海的全球PE中心大樓與馮氏集團采納了Powered by We。

事實上，Adam Neumann的雄心壯志已經超越了辦公空間，擴展到居住(WeLive)、健身(WeGym)、教育(WeLearn)和托兒所(WeGrow)。艾鐵成表示，擴張是WeWork進入中國的第一步，對于其他業務“慢慢地在看機會”。

關鍵詞： WeWork 中國