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進(jìn)入2018年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在出現(xiàn)新的變化。1月份北京土地市場(chǎng)有3宗土地流拍，2月份1宗土地流拍，其他城市同樣出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。這暗示開發(fā)商面臨商品房去化速度困難和現(xiàn)金流緊張問題。
另一方面，一向主攻住宅開發(fā)的萬科在去年收購(gòu)印力集團(tuán)，大力布局長(zhǎng)租公寓;融創(chuàng)則成立了一系列的區(qū)域商管公司，并與盛煦地產(chǎn)共同發(fā)起國(guó)內(nèi)首支存量資產(chǎn)并購(gòu)基金，龍頭開發(fā)商紛紛向存量市場(chǎng)尋求增長(zhǎng)機(jī)遇。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，各類租金收益性的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)。毫無疑問的是，房地產(chǎn)行業(yè)正發(fā)生變化。
國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟(IFFRE)常務(wù)理事張平認(rèn)為，一線城市的住宅市場(chǎng)增量空間已經(jīng)有限，商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商大有可為的領(lǐng)域。對(duì)于如何在商業(yè)地產(chǎn)方面有所收獲，張平基于多年的從業(yè)經(jīng)歷，也有些自己的看法。以下為界面新聞與張平的對(duì)話：
界面新聞：土地流拍、此前鮮有涉足商業(yè)地產(chǎn)的龍頭開發(fā)商紛紛進(jìn)入，商業(yè)地產(chǎn)為什么在目前階段受到關(guān)注？
張平：凡是有穩(wěn)定租金收益的現(xiàn)金流物業(yè)，如購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等都可以稱為商業(yè)地產(chǎn)。雖然這幾年住宅地產(chǎn)一直處于上升通道，但國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟認(rèn)為，從國(guó)際視野來看，商業(yè)地產(chǎn)才是常青樹。因?yàn)榈禺a(chǎn)是生產(chǎn)活動(dòng)的載體，商業(yè)地產(chǎn)則是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，這一性質(zhì)讓商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際成為了第三產(chǎn)業(yè)的載體。也就是說，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)，將促使中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)保持繁榮發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
GDP中三大產(chǎn)業(yè)的比重可謂是商業(yè)地產(chǎn)的晴雨表。2012年是中國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的元年，這一年中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的占比第一次超過了第二產(chǎn)業(yè)。2008年的金融危機(jī)一度導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)低迷，但隨著外資銀行可從事人民幣業(yè)務(wù)、保險(xiǎn)公司可設(shè)立合資公司等利好，中國(guó)經(jīng)濟(jì)慢慢復(fù)蘇，寫字樓市場(chǎng)也開始活躍。商業(yè)地產(chǎn)與整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是正相關(guān)的關(guān)系。
國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟研究部數(shù)據(jù)顯示，北京、上海商業(yè)地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)伴隨著金融業(yè)的興盛，北京更是后來居上。不同的是，北京高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，TMT行業(yè)對(duì)寫字樓的需求非?；鸨?，上海則是消費(fèi)和零售業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑，大牌零售商的總部大多在上海。
所以，大開發(fā)商現(xiàn)在紛紛瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)，一方面是洞察了宏觀經(jīng)濟(jì)的變化。另一方面商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橛蟹€(wěn)定現(xiàn)金流，在融資困難的背景下抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，還能享受資產(chǎn)升值以及租金收益的增值。例如在北京中央商務(wù)區(qū)持有一棟10萬平方米的寫字樓，通過先進(jìn)的資產(chǎn)管理將租金從300元每月每平方米提升到400元每月每平方米，則年總租金收入增加了1.2億，同時(shí)更有效提升了物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值;按單價(jià)每平方米10萬元人民幣計(jì)算，提升了至少30億元，可能已經(jīng)超過了一些上市公司的市值。
關(guān)鍵詞： 張平 國(guó)際金融 商業(yè)地產(chǎn)
